湛江华侨城欢乐海湾项目顾问服务采购公告
一、招标范围:**华侨城欢乐海湾酒店项目顾问服务，提供项目定位分析及财务可行性研究报告，包括不限于以下内容：



* 项目所在区域属性分析，具体内容为：



· 城*经济概览



· 区域未来发展规划



· 交通可达性分析



· 旅游产业



· 其他因素(会展业、开发区、大事件等)



* 项目本体解析与评估



具体内容包含但不限于



· 项目城*及区域概览



· 项目规模及现状



· 项目地理位置及四至



· 内外交通便捷度



· 物理和*场能见度



· 客源临近度



· 开发目标分析



· 项目优劣势分析







* 竞争*场分析



*场供给和需求是影响酒店定位的关键因素。在*场需求层面，我们将分析：竞争酒店需求来源、*场构成、主要及次要客源*场、季节性及停留时间等现状需求特征；同时，华美需要对未来需求趋势进行研判，包括消费诉求及需求体量的变化。在*场供给层面，华美从界定竞争*场入手，分析竞争酒店开业年份、房间数、星级标准、客房面积标准及构成、餐饮会议娱乐等设施的情况及其竞争优势和劣势；竞争酒店的经营特色、经营情况分析（历史房价、入住率、经营指标等），可对各竞争酒店的情况逐一分析；并进一步分析潜在的竞争对手，判断后续供给的入*时间、规模体量，以及对项目的影响。结合*场供给和*场需求的分析。



具体内容包括



· 需求现状分析。需求构成、平均停留时间、季节性



· 需求趋势研判



· 竞争*场界定



· 竞争酒店设施概览



· 竞争*场历史业绩。整体供需关系、竞争酒店历史业绩等



· 竞争*场趋势预测。后续新增酒店供给、档次结构变化等



· 整体出租率预测



* 项目经营评估



· 客源*场定位评估分析



· 项目规模定位评估分析



· 酒店类型定位评估分析



· 酒店档次定位评估分析



· 经营管理模式评估分析



* 酒店项目专题研究具体内容包含但不限于



· 酒店与旅游目的地互动关系专题研究



· 酒店群内部互动关系研究



· 酒店核心竞争力打造研究



* 项目酒店定位要包括：



· 项目客源*场定位，拟建酒店商务散客、会议团队、旅游团队、政务接待、其他等客源类型的构成比例



· 项目规模定位



· 酒店类型定位，进一步明确拟建酒店的类型，确定功能和经营方向



· 酒店档次定位，高端*场中进一步区分细分*场，找准明确目标



· 项目整体及各酒店经营管理模式分析



· 酒店建筑设计示意



* 酒店定位及功能指标规划



结合前文对酒店的定位，进一步明确项目酒店相应的住宿及设施,内容包括:酒店功能规模建议、功能产品定位、酒店设施最佳效益组合规划（空间分布、面积规模、经营内容、经营档次等）；并为目标酒店所建议的设施将最终汇总于一份设施构成表，其中将包括总建筑面积的推算。具体包括：



· 酒店客房功能技术指标



· 酒店餐饮功能技术指标



· 酒店会议功能技术指标



· 酒店**功能技术指标



· 酒店其它功能技术指标



* 酒店投资估算



· 建设成本，根据酒店的定位，预估建设成本，面积*单位造价=总建设成本



· 其它成本，如软成本（设计费、顾问费以及酒店管理公司的技术服务费用等，一般占总建设成本的*-*%）、运营设施设备费、开办费等



* 酒店经营业绩预测



· 酒店平均房价变动情况预测及分析（根据竞争*场历史平均房价水**对本项目酒店竞争优劣势的分析，获取项目酒店开业后首年的房价水平，并通过对区域未来经济、人口、交通及大事件等因素的影响分析，预测经营期内项目酒店的平均房价）



· 酒店平均客房出租率变动情况预测及分析（通过对竞争*场未来竞争状况及本项目可获得的*场渗透率水平分析，预测项目酒店经营期的客房出租率变动情况）



· 酒店餐饮、娱乐、康体、会议等平均价格及出租率变动情况预测及分析（通过对竞争*场，包括同档次社会参与及娱乐含婚宴接待等经营现状及未来经营状况的分析，预测本项目酒店餐饮、娱乐、会议功能面积使用率及人员消费价格）



· 酒店开业后**年经营业绩预测总览表



· 酒店经营期现金流量预测及分析



** 酒店投资回报分析



二、服务时间:**天(具体签订合同时间为准)



三、采购方式:直接委托



四、预算金额: ******元

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